钱只有流通起来，才有意义，房子也一样，特别是房产的资产价值，只有当流通转让的时候，才能变现体现出来，否则，房价再涨再跌，都和你没关系。

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大多数人的房子，不论是户型、采光、物业等方面，确实是很适合居住，但是，真正适合流通的房子，其实并不多。

总结我们这么多年二手房、存量房成交的量价规律和最近几年的发展趋势来看，未来30年内，适合流通的房子，一般都会具有以下几种特质：

1、位于一二线城市、省会城市

房子的价值，首先就是看城市， 选房子，先选城市。

一二线城市、省会城市，是未来发展的重点，也是人口虹吸流动汇聚的方向，而其他的三四五线甚至十八线县城，比如鹤岗，人口净流出，别说二手房流动了，就是新房白送，可能都没多少人愿意去住。

而一二线城市、省会城市，拥有大量的商业、科教文卫资源，能够带给人高品质的生活配套，而且商业化比较成熟，可以通过商品交易、服务满足99%的需求，经济高度发达，这样的区域，会有大量的受众和买家。

房子本身其实没有价值，有人愿意来买，它才会有价值，是人，赋予了房产价值。

曾经有一个朋友说过， “未来30年，二线省会以下无城市”， 虽然有点夸张，但也不无道理，从世界各个发达区域的城市发展历程，也能看出这种大都市区的聚集趋势和规律。

因此，房子不要超出一二线城市、省会城市这样安全阈值，流动性是基本能够得到保障的，有城市的能级为房产兜底。

2、户型面积小

从第七次人口普查数据就能看出，曾经的一家三口家庭结构，已经不再是主流模式，而未来一代户的家庭居住模式（一人独居或夫妻二人同代人居住），会越来越成为主流。

这样一来，大面积的户型多出来的房间，就会显得浪费，除了满足虚荣心之外，几乎就是很鸡肋，价格高还不好打扫。

而小户型，套一或者套二，会变得越来越受欢迎、炙手可热， 一方面能够满足基本的生活功能所需，另一方面由于面积小，总价低，上车门槛没那么高，风险也比较小，受众更广。

所以，一二线城市、省会城市的小户型，基本上都是 可遇不可求的抢手货。

要知道，买得起大户型的买家，一定买得起小户型，而大部分人，实际上买小户型就足够绑定城市生活和资源配套了。

3、地段核心、配套优越

评价一套房子含金量的核心，并不只是看房子的面积、楼栋、采光、朝向、户型等等， 更大比例的权重 ，在于房产所处的地段，绑定的城市交通、商业、教育、医疗等方面的资源。

实际上，这个 道理和“选城市”是相通的 ，只是在城际视野下是宏观，而在城区、板块、地段视野下，就相对缩小一些范围，更微观、更具体，更直接。

在银行的估值体系中，一套位于郊区的大户型，甚至是别墅，价值都未必比得上一套市区一环内的套二小面积刚需，因为 房子绑定的地块价值、城市配套资源都大相径庭。

4、出租率高、入住率高的小区

话说回来，房子始终是用来居住人的，虽然说作为资产的增值价值更让人垂涎欲滴，但房子如果没有了居住价值的兜底，那么房产增值的金融属性，也会逐渐丧失其存在的基础和寄托，也就是成为了纯粹的 “郁金香”和股票 了。

一般来讲， 出租率高、入住率高的小区，房子都相对宜居 ，但这种宜居， 未必是房子本身硬件强大，很有可能只是因为居住成本低。

千万不要以为房子的物业、绿化、采光等，才是宜居衡量指标，在城市里的居住成本，也是一个重要的宜居指标。

一套房子虽然外观差、房龄老、户型不规则、采光等不理想，从一般人传统的观念来看，它肯定不宜居，但是如果结合这套房所处的交通地段，以及在核心地段的居住成本、通勤距离来看，很可能 它的出租率、入住率是很高的，这种房子的居住价值，反而比一般的房子更高，更易于流通。

因为一套房子能够经常出租出去，能够带来持续现金流，也是一种流动性，只不过是 分期兑付， 而不像卖房一样是一次性到账。